HFIS
PT. SARANA MULTIGRIYA FINANSIAL (PERSERO)

Media Massa / 16 Juni 2020

Mengukur Kualitas KPR dalam EBA-SP SMF-BTN, Pilihan Investasi?

Anggara Pernando – Bisnis.com

28  Mei 2020

 

PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) secara rutin melakukan sekuritisasi KPR bekerjasama dengan Bank Tabungan Negara (BBTN).

 

Bisnis.com, JAKARTA – Sekuritisasi kredit pemilikan rumah (KPR) milik PT Bank Tabungan Negara (persero) Tbk. (BBTN) oleh PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) telah 5 tahun hadir di pasar. Instrumen ini menjadi alternatif investasi bagi investor ritel ataupun korporasi. Bagaimana risiko investasinya?

Kontrak investasi kolektif  efek beragunan aset dalam bentuk surat partisipasi (KIK EBA-SP) yang diterbitkan SMF adalah sekuritisasi kumpulan piutang dengan dasar jaminan kredit kepemilikan rumah (KPR) yang disalurkan perbankan. Salah satu yang rajin melakukan sekuritasi piutangnya adalah PT Bank Tabungan Negara (persero) Tbk., (BBTN).

SMF sendiri merupakan kendaraan khusus di bawah Kementerian Keuangan berperan sebagai lembaga pembiayaan sekunder perumahan. Produk SMF dengan BTN yang saat ini masih tercatat di Bursa Efek Indonesia yakni EBA-SP SMF-BTN01 yang diterbitkan akhir 2015 lalu.

Dalam perjalanannya, hingga 30 April 2020, SMF telah melakukan melakukan lima kali sekuritisasi KPR milik BTN dengan total penerbitan Rp5,54 triliun. Rinciannya EBA-SP BTN 01 pada 2015 sebesar Rp181,6 miliar, EBA SP BTN 02 sebesar Rp913 miliar, EBA SP BTN 03 (Rp913 miliar), EBA SP BTN 04 (Rp1,82 triliun) dan EBA SP BTN 05 (Rp1,76 triliun).

Setiap EBA terdiri dari beberapa seri. Umumnya Seri A dan Seri B. Para pemegang Seri A mendapatkan imbal hasil pasti dengan amortisasi pokok serta dilindungi dengan kumpulan KPR yang dipegang oleh investor seri B.

 

Pada EBA SP BTN 01, berdasarkan laporan ke Bursa Efek Indonesia, kredit macet (NPL) di atas 91 hari per 30 April 2020 dalam kumpulan tagihan KPR mencapai 2,59 persen dari plafond EBA-SP. Meski begitu, pemegang surat berharga tetap tenang karena kumpulan tagihan telah mencukupi seluruh pembayaran pokok dan bunga yang dan telah diterima investor Seri A sepenuhnya. KPR paling terakhir dalam sekuritisasi tahap pertama ini jatuh tempo pada 7 Maret 2022.

Sementara pada EBA-SP BTN-SMF 02, kredit macet (NPL) mencapai 5,37 persen dari plafond yang diterbitkan. Rinciannya kredit macet di atas 91-120 hari 0,57 persen atau Rp5,21 miliar, kredit macet 121-180 hari sebesar Rp8,61 miliar (0,94 persen) serta kredit macet di atas 181 hari senilai Rp35,21 miliar (3,86 persen).

Kredit macet terbesar dibandingkan plafond EBA SP tercatat pada EBA-SP SMF-BTN 03 dengan NPl mencapai 7,04 persen. EBA SP yang diterbitkan pada 2017 itu mencatat kredit macet di atas 181 hari mencapai 5,37 persen atau setara  Rp48,99 miliar, kredit macet 121-180 hari sebesar 1,04 persen serta kredit macet 91 hari – 120 hari sebesar 0,62 persen.

Dua EBA-SP SMF-BTN terbaru yakni seri 04 dan 05 mencatatkan kredit macet (NPL) di atas 91 hari dibandingkan plafond yang diterbitkan berturut turut sebesar 4,84 persen dan 2,86 persen.

 

Heliantopo, Direktur Sekuritisasi dan Pembiayaan SMF menuturkan EBA- SP yang diterbitkan SMF telah distruktur dengan mekanisme perlindungan (credit enhancement) yang berlapis terutama untuk investor kelas A.

Metode ini melalui pembentukan pool kredit Kelas B. Seri ini melindungi investasi para pemegang sekuritisasi kelas A. Besaran jumlah kelas B yang dibentuk SMF dalam setiap kali sekuritisasi didasarkan pada hasil penilian lembaga rating yang didahului dengan pemeriksaan kualitas KPR yang disekuritisasi.

“Semakin kecil porsi Kelas B, maka pool KPR yang ada dinilai less risky,” ulas Heliantopo kepada Bisnis, Jumat (15/5/2020) lalu.

 

Menurutnya, pemegang kelas B hanya akan menerima pendapat dari residual Cashflow atas koleksi bunga KPR . Sekuritasi ini pokoknya pokok tidak dibayarkan sampai dengan kelas A lunas.

Perlindungan lain yang dibentuk bagi investor pemegang sekuritisasi, katanya, yakni saat NPL terus meningkat maka pendapatan investor pemegang Kelas B akan berkurang.

“Bahkan dalam skenario terbutuk tidak memperoleh [pendapatan] sama sekali. Berdasarkan proyeksi pada struktur EBA, mekanisme perlindungan Kelas B akan tetap ada s.d nominal NPL sebesar nominal Kelas B. Namun EBA SP KPR yang ada saat ini, pokok investasi Kelas A di amortisasi setiap 3 bulan, sedangkan Kelas B tidak. Dengan kata lain, bumper Kelas B terhadap Kelas B akan semakin tebal dibandingkan saat EBA SP tersebut diterbitkan,” katanya.

Heliantopo juga menyebutkan perlindungan lain bagi investor pemegang sekuritisasi KPR adalah disiapkannya rekening cadangan oleh penerbit sebesar satu kali pembayaran kupon kelas A. Dana ini dapat digunakan saat kelas B tidak dapat mengkover NPL pada pool.

“Kelebihan EBA-SP KPR, adalah underlying KPR berupa real assets yakni rumah yang dapat di eksekusi [dilelang], sehingga disaat terjadi peningkatan NPL yang cukup signifikan dalam suatu periode, servicer berkewajiban untuk mengeksekusi KPR, untuk kemudian proceed-nya diteruskan kepada investor,” katanya.

Perlindungan bagi investor ini tidak ada perbedaan perlakuan antara investor ritel maupun institusi. Baik dalam pembayaran kupon maupun pelunasan sebagian pokok.

“Pembayaran pokok proporsional tergantung besar pokok investasi. Perlakuan pajak juga sama dengan pajak efek pendapatan tetap lainnya,” katanya.

Adi Santoso B, Institutional Banking Division Head Bank Tabungan Negara (BTN) menuturkan semakin tua usia sekuritisasi, maka NPLnya akan cenderung naik. Namun nilainya dapat dianggap tidak signifikan karena kredit sudah berjalan lama.

“Upaya kami adalah melakukan pembinaan terhadap debitur KPR yang disekuritisasi,” katanya.

Langkah lain yang dilakukan BTN untuk kredit macet dalam EBA-SP adalah dengan melakukan pembersian tagihan dengan melakukan clean up call. Langkah ini baru dapat dilakukan setelah persyaratan dari regulator terpenuhi.

Adi menyebutkan seluruh risiko dalam EBA-SP ditanggung oleh aset yang disekuritisasi. Risiko terbesar dipegang oleh investor kelas B yang mendapatkan hasil pembayaran bunga lebih tinggi. Pada saat pembayaran kupon, investor kelas A mendapatkan imbal hasil tetap yang dipatok di awal.

Untuk investor kelas B, imbal hasil yang diperoleh berasal dari sisa pembayaran kupon yang kalau dihitung secara persentase lebih besar dibanding kelas A. Meski begitu, jika kumpulan pembayaran KPR tidak sesuai target maka investor kelas B mendapatkan keuntungan kecil karena prioritas penerima pembayaran pertama adalah investor kelas A.

 “Risiko [bagi investor pemegang sekuritisasi] yang mungkin terjadi akan diback up dana cadangan atau biasa disebut Reserve Account. BTN dan SMF tidak menanggung risiko, akan tetapi investor kelas B yang akan menanggung risiko,” katanya.

Direktur Riset Center of Reform on Economics (CORE) Piter Abdullah menyebutkan KPR di Indonesia disalurkan dengan ketat. Untuk itu, NPL yang terjadi dalam sekuritisasi bernilai relatif kecil dibandingkan dengan total kredit yang disalurkan oleh bank.

“Risikonya tidak sebesar yang terjadi di Amerika ketika terjadi subprime mortgage, karena KPR kita bukan type subprime [kualitas rendah]. Proses pencairan KPR di Indonesia masih lebih berhati-hati, jadi meskipun  kreditnya NPL tapi tidak menjadi ukuran,” katanya.

Dia juga menekankan BTN memiliki kemampuan keuangan yang kuat. Dengan kondisi ini maka investor memiliki pegangan yang kuat atas pilihannya dalam investasi dalam EBA-SP.

 

Sumber : Bisnis.com 

×